北京审计公司:房屋买卖中遇到的问题

随着许多越来越多的华人在加拿大房地产置业，相关的税务问题也越来越多人重视，在这一华章中，我们会对现在各种布景的人群在加拿大买房而可能发生的税务问题进行分类评论，自己会尽量结合亲身经历的事例，对各种疑问的税务问题尽量给出一个明晰的靠谱的答案。

 

楼花买卖的HST问题

楼花生意，一般是指自己名下的期房的产权在房子正式盖好成交并注册到自己名下这个动作之前，便把产权转让给第三方的行为，这个进程中会发生HST的问题，这个进程之后也有可能发生HST问题（HST REBATE）。一般来说，开发商的价格表在律师出的文件上都会写的十分清楚，包括了三个部分，第一是房子实在的价格，第二是开发商应该代政府征收的HST，第三是开发商代政府退给买家的HST。通常状况下，开发商有两种处理HST的方法，第一种是替政府代收HST，那么买家需求自行在成交后向税局请求HST REBATE，这个时分买家必须向政府证明该房产是自己的首要居住地，或许该房产是用于租借；第二种方法是开发商在确定买家是作为自己首要居住地之后，替政府把HST交还给买家，所以这部分会在终究价格里减掉，假使买家没有实行承诺，买完后仅仅搁置在那里等候一段时间后升至再卖掉，很简略引起政府的追讨，一切的HST REBATE会连本带利加罚款还回去，所以保留一切证明该房产是首要居住地的证明至关重要。

我们现在来评论楼花生意的问题，就是产权在终究成交之前就转让给第三方，那怎样办？第一个买家转让的时分需不需求向第二个买家收HST呢？这还要看第一个买家其时买房的目的。由于税法的诠释比较难了解，我们打个简略的比喻：

·       猪八戒买了一个30万CONDO的楼花，付了3万的DEPOSIT，首要目的就是跟媳妇一同自住，没想到在房子盖好前一差二错要跟唐僧去西天取经，只好把楼花以获利2万的价格转让给牛魔王。由于DEPOSIT一般是没有HST，所以猪八戒一般不存在HST REBATE的问题，可是如果有的开发商把替政府退的HST包括在猪八戒的首付款里，猪八戒应该把这个HST部分交还政府避免遭到税局追缴。这个时分猪八戒不需求向牛魔王收取HST，牛魔王终究交给开发商的那部分HST仍是一样能够依据自己是自住或许租借经过HST REBATE拿回。

 

·       猪八戒买了一个30万CONDO的楼花，付了3万的DEPOSIT，首要用于出资，目的就是房子盖好今后租出去，然后再易手卖出赚点银子回高老庄娶媳妇，成果猪八戒由于缺钱用，在终究成交前把它以获利2万的价格转让给了牛魔王。这个时分猪八戒应该向牛魔王收取HST并交给税务局，那么牛魔王在成交之后能够依据自己是自住或许租借再向税局请求HSTREBATE. 对于牛魔王来说，其实有可能不太合算，由于HST REBATE有个上限，他多交给猪八戒的这部分HST如果房价高的话不一定悉数都能从政府拿回。

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我们再从猪八戒的视点来考虑，如果猪八戒没有向牛魔王收取HST（包括增值部分），那么税局会以为猪八戒应该收取的HST包括在他的赢利里，就会相应的向猪八戒追讨，天然猪八戒的赢利就没有2万了。我们看到许多商家打出的广告“周末免税,NOHST WEEKEND SALE”，其实并不是说真的商家就不必交给政府HST了，而是商家不向顾客收HST，可是这个HST商家仍是要交的，只不过包括在价格里的，天然商家的赢利就低了，一个道理。

 从以上比如不难看出，取决于猪八戒买CONDO的目的，两种成果天壤之别。那么税局怎样界定猪八戒的买房目的是自住而不是出资呢？当然猪八戒爱怎样解说都行，但终究取决于税局相不信任，所以如果有相对应的证明文件就能更好的协助猪八戒无懈可击。我们终年和税局打交道的进程中，感受是交流十分重要，不能让税局感觉你是故意钻空子或许是一种有意逃税的行为，所以交流进程中诚信很重要，有用的SUPPORTING DOCUMENTS当然也是十分能协助取得税局的信赖。其实税务局对每个税务居民的要求是COMPLIANCE，并不是一定要罚猪八戒多少多少钱。之后的章节我会讲到一个实在的HST上诉事例，两家兄弟开的车行都被政府查了HST，两家车行都是做进出口的，供给的证明资料都差不多，我担任其中一家的上诉，终究把10多万加币的罚款悉数撤销，另一家车行的上诉是另一个事务所担任，终究和税局谈不妥，没有撤销罚款反而要上税务法庭，律师费却是付了更多。记住有个律师说过，在加拿大TAX=LAW，理论上是对的，许多税务景象，税法现已诠释的很详尽了，可是正实在践操作中，完全相似的状况，供给完全相似的资料，由于跟税局不同的人交流，采纳不同的交流战略，成果仍是有可能很不一样的。就这个列子来说，如果猪八戒现已名下有很多出资的房产，每个都是100万以上的独立屋，然后跟税局说，就喜爱跟媳妇和小八戒们住到这个30万的一室一厅的CONDO里，这种状况下信任八戒自己也很难无懈可击了。